市场参与度高、监管灵活,以及投资者的追捧,使日本成为全球第二大REITs市场。日本房地产投资信托基金于2001年9月首次公开发行以来,市场参与度高、监管灵活,以及投资者的追
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港股美股 J-REIT的“成人礼”:日本REITs从青涩走向成熟

2019-06-09作者:admin来源:admin次阅读

  市场参与度高、监管灵活,以及投资者的追捧,使日本成为全球第二大REITs市场。

  日本房地产投资信托基金于2001年9月首次公开发行以来,市场参与度高、监管灵活,以及投资者的追捧,使其成为全球第二大REITs市场。

  发展壮大十八年后,日本J-REIT迎来了成人礼,从青涩正在走向成熟。

  根据《中国房地产金融》统计,截止到2019年4月26日,日本REITs市场上市交易有63只J-REIT,总市值超过14.6万亿日元。从相关指数表现来看,日本REITs是亚洲市场中表现靓丽的市场,J-REIT指数远远跑赢东证TOPIX指数。

  日本REITs发展史

  日本房地产投资信托基金的发展,与日本房地产由盛而衰的历史背景息息相关。

  上世纪80年代日本房地产市场上演各类神话,全民炒房、全世界买楼,显现出当时日本投资者的欲望与个人资产的富有。1985年日本签订广场协议之后,日本央行为了对冲日元升值带来的压力,开启货币阀门,充裕的货币资金造就日本土地与股市大牛市。在1980年代末泡沫经济最好的时光里,日本的东京的土地价格足足可以买下美国。

  进入1990年,日本央行货币的紧急转向,日本房地产市场价格全面崩溃,带来股市与房地产市场长达20年的衰退。亚洲金融危机之后,日本金融市场与土地市场彻底进入谷底。

  为了处置不良资产与复苏日本房地产市场,日本在1990年代末出台一系列政策,盘活庞大的固定资产。同时投资者反思,房地产投资真正的价值源头:不能简单持有、囤积大量不动产,等待升值实现价值回报,而是要通过持有经营管理性不动产,实现持续稳健回报。

  1998年日本政府制定了《关于通过特定目的公司来进行特定资产流动化法律》,其目的是通过资产证券化的方法来处置抵押资产或担保债券,帮助企业盘活资产,增强其流动性。其中规定了特殊目的公司可以对不动产进行证券化,为日本房地产证券化奠定了法律基础。

  自此,日本房地产私募基金公司有了一个可以进行交易的工具,加速房地产资产证券化快速发展,也让房地产投资市场活跃度日渐兴起。2000年5月,政府对该法进行了修订,改名为《关于资产流动化法》,增设了以特殊目的信托为不动产证券化的形式。同月,修订《关于投资信托以及投资法人法》,允许投资信托对房地产的投资,正式引入日本版不动产投资信托。

  这一修订极大地吸引个人投资者和海外投资者进入REITs市场。2001年9月,日本三菱地所和三井不动产两大地产巨头作为首批发行人,成功发行JRE、NBF两只REITs。

  此后两年里,市场热情关注渡不高,直到2003年,日本监管机构对J-REIT进行税改,将资本利得和股息率从20%降到了10%,开放FOF基金对J-REIT的投资,东京证券交易所开始发布J-REIT指数。

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